《企業(yè)破產法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當事人應當履行;但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。”

依上述法律規(guī)定，管理人有權單方決定履行或解除合同。若管理人行使合同解除權的，須滿足兩個條件：1.合同成立于破產申請受理前；2.債務人和對方當事人均未履行完畢。

在租賃期間內，出租人與承租人一般均處于履行合同的狀態(tài)，如出租人在交付租賃物供承租人使用并收取相應租金，承租人持續(xù)使用租賃物并支付相應租金等。在租賃期限尚未屆滿時，租賃合同屬于合同雙方均未履行完畢的合同。

鑒于租賃合同為繼續(xù)性合同的特殊性，在企業(yè)進入破產程序后，若租賃合同的租賃期限尚未屆滿，則一般情況下該合同屬于雙方均未履行完畢的合同。因此，管理人有權決定解除。

(一）關于默示解除

1.一般情況下，默示解除具有法律效力

《企業(yè)破產法》第十八條規(guī)定管理人在破產受理日起二個月內未通知合同相對方的，視為解除合同。債務人破產前成立的租賃合同符合上述默示解除的規(guī)定情形，故管理人若在法定期限內未通知出租人或承租人繼續(xù)履行合同的，則租賃合同視為解除。管理人有權催告對方當事人返還租賃物。

在（2017）浙01民終7943號返還原物糾紛二審民事判決中，法院根據(jù)《企業(yè)破產法》第十八條規(guī)定，認定訴訟雙方之間的租賃協(xié)議自破產申請受理之日起二個月期滿時依法解除，在管理人催告解除及返還租賃物的情況下，承租人無權繼續(xù)占用房屋。

2.管理人未在法定期限內通知，但繼續(xù)收取租金的，視為確認繼續(xù)履行合同

在最高人民法院在（2012）民提字第73號租賃合同糾紛案中明確：對于不動產租賃合同，出租方的義務并非僅交付房屋的使用權即履行完畢，而是在租賃期內，還負有對房屋保證使用、管理、監(jiān)督等義務，其義務具有階段性和持續(xù)性，只有在房屋租賃合同履行期限屆滿后，出租方的義務才履行完畢?！镀髽I(yè)破產法》第十八條規(guī)定是為了在破產程序中盡快明確合同雙方的權利義務，如管理人在法定期間內沒有行使選擇繼續(xù)履行合同的權利，即喪失了要求對方繼續(xù)履行的權利，而不是雙方已經在持續(xù)履行合同的情況下如果管理人未明確通知對方繼續(xù)履行合同即推定解除合同。

即管理人未在法定期限內向合同相對方發(fā)出解除通知書的情況下，仍繼續(xù)向承租人收取租金的，則視為管理人確認繼續(xù)履行合同，不適用默示解除規(guī)則。

(二）承租人已付清租金，但租賃期限未屆滿的，仍屬于未履行完畢的合同

在（2019）蘇民申7942號合同糾紛再審一案中，法院在民事裁定書中明確：承租人雖已付清租金，但租賃合同是繼續(xù)性合同，交納租金雖系承租人主要合同義務但非全部義務，依據(jù)相關規(guī)定，承租人還有按合同約定或租賃物性質使用租賃物、妥善保管租賃物、返還租賃物等其他義務，至租期屆滿前，承租人始終處于履行租賃合同狀態(tài)，即使承租人已付清租金，但雙方當事人對于租賃合同均未履行完畢，故管理人行使合同解除權已滿足法定條件，案涉租賃合同已經解除。

即承租人在出租人進入破產程序前已付清租金的，但租賃期尚未屆滿的，管理人仍有權決定解除。

(三）關于解除租賃合同產生的債務性質

1.關于預收的租金

在（2017）湘民再461號民事判決書中，法院在“關于合同解除后，剩余租期的租金如何處理”這一爭議焦點中明確：租賃合同為繼續(xù)性合同，對承租人而言，合同解除后負有返還租賃物的義務；對出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即構成不當?shù)美?，根?jù)權利義務對等原則，亦應予以返還。本案中，承租人不當?shù)美姆颠€請求權有別于企業(yè)破產法第五十三條規(guī)定的損害賠償請求權，不應當作普通債權對待。

此外，該法院參照了最高人民法院（2016）最高法民他93號答復函答復該院另案《關于破產企業(yè)簽訂的未履行完畢的租賃合同糾紛法律適用問題的請示》的答復意見：“租賃合同如判解除，則預付租金構成不當?shù)美麘婪ǚ颠€，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產法》第四十二條第三項的規(guī)定，該不當?shù)美颠€債務應作為共益?zhèn)鶆?，由破產企業(yè)財產中隨時返還。”

即破產程序中，如解除租賃合同的，承租人預付的租金應當作為共益?zhèn)鶆眨善飘a財產優(yōu)先清償。

2.關于承租人裝修投入的費用

根據(jù)（2017）浙1021民初4960號民事判決書，出租人破產后管理人決定解除租賃合同的，承租人在租賃期間投入的裝修成本、固定資產添附形成的債權，系承租人基于租賃使用權所作的配套投入，管理人行使解除權后對于出租人構成不當?shù)美诔鲎馊似飘a程序中的性質與預付租金性質相同，應作為共益?zhèn)鶆諆?yōu)先清償。