新會計準則中投資性房地產的公允價值評估初探
來源：中國資產評估 作者：高玲玲
我國新頒布的企業(yè)會計準則提出了投資性房地產的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑；但不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
根據該會計準則的規(guī)定,在進行投資性房地產后續(xù)計量中，可以采用公允價值模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
所謂“公允價值”是指買賣雙方均自愿地在對被交易資產相關情況擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。那么,如何確定投資性房地產的公允價值呢？怎樣判斷確定的公允價值是否合理呢？公允價值的確認方法是否恰當？這些問題對于企業(yè)以及審計師都是一個挑戰(zhàn)。
國際會計準則第40號――投資性不動產，要求企業(yè)經常對資產進行重估，以使其賬面金額不至于與資產負債表日該項資產的實際價值相差太大。國際會計準則要求企業(yè)的財務報表應體現(xiàn)投資性不動產的公允價值的變化。國際會計準則要求，如需要評估該公允價值,應由專業(yè)的價值評估人士進行。如在香港上市的房地產開發(fā)公司，如需要對投資性房地產采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產進行評估，以獲得符合要求的公允價值。
目前我國也按照國際慣例建立了社會化的專業(yè)價值評估服務的機制和專業(yè)價值評估人員執(zhí)業(yè)的準入制度。合格的資產評估師掌握了房地產交易市場資料和扎實的價值評估理論知識。同時，行業(yè)管理部門開通了有關評估機構和評估師信用檔案的網上公示系統(tǒng)，已將評估機構和評估師置于社會公眾的監(jiān)督之下。因此，筆者認為，我國的上市公司和審計師也需要每年聘請獨立的資產評估師對投資性房地產進行評估，這樣在年報中披露的資產信息才能更真實和更可靠。
投資性房地產的價值評估與一般不動產的評估方法相同，主要有市場法、收益法和成本法三種基本評估途徑。
評估投資性房地產的市場法，應根據替代原理，選擇同一供需圈內功能相似且近期發(fā)生的交易實例，經過差別修正后，測算評估對象的價格。在具體操作中，評估人員一般應選擇三個以上的屬于同一供需圈、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經對案例的實地查勘，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素分別進行比較和修正，最后得出所評估投資性房地產于評估基準日的比準價格。
評估投資性房地產的收益法，基于預期原理，考慮房地產具有連續(xù)性、使用期較長以及其產生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得的特點，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)為評估基準日時點的價格。
評估投資性房地產的成本法應獲取重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的各項必要成本、應納稅金與正常開發(fā)利潤之和，再根據評估對象現(xiàn)狀進行差別修正，即扣除所存在的損耗與貶值，從而得到評估價格。
從理論上來說，只要在評估中參數取值得當，三種評估途徑求得的投資性房地產的評估結果應該是基本一致的。但在實際操作中，三種評估途徑求得的結果可能存在差異。此時，評估人員需要重新檢查各個評估途徑所采用的數據依據與方法是否存在問題。
筆者認為，市場法評估得出的投資性房地產公允價值較為直觀。我國的新會計準則已經規(guī)定,投資性房地產采用公允價值模式計量時，應當滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。這兩個條件即為價值評估中采用市場法的條件。因此，在評估確定投資性房地產的公允價值時，市場法可以作為首選的評估方法。至于收益法與成本法通常含有較多的假設，使用時更需要慎重。
當然，房地產市場可能會存在投機現(xiàn)象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲。對此，資產評估師應該清醒地認識到市場中的泡沫和風險。在評估中，資產評估師應該從包括房地產管理部門資料系統(tǒng)在內的各種渠道獲取真實成交案例的價格，仔細調查分析雙方發(fā)生交易的目的和價格影響因素；并可通過以房地產買者身份與掛牌出售者的價格談判，或通過以賣者與房地產中介的價格商洽，準確獲取市場交易信息。通過仔細調研，才能甄別房地產價格與真實價值之間的差異，對影響房地產成交價格的市場和個別因素作出準確判斷，從而把握市場發(fā)展的趨勢和動向。在評估報告中，資產評估師應對房地產市場的環(huán)境和發(fā)展趨勢作出解釋、說明和判斷，提請報告使用者密切關注市場的系統(tǒng)風險。
根據該會計準則的規(guī)定,在進行投資性房地產后續(xù)計量中，可以采用公允價值模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
所謂“公允價值”是指買賣雙方均自愿地在對被交易資產相關情況擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。那么,如何確定投資性房地產的公允價值呢？怎樣判斷確定的公允價值是否合理呢？公允價值的確認方法是否恰當？這些問題對于企業(yè)以及審計師都是一個挑戰(zhàn)。
國際會計準則第40號――投資性不動產，要求企業(yè)經常對資產進行重估，以使其賬面金額不至于與資產負債表日該項資產的實際價值相差太大。國際會計準則要求企業(yè)的財務報表應體現(xiàn)投資性不動產的公允價值的變化。國際會計準則要求，如需要評估該公允價值,應由專業(yè)的價值評估人士進行。如在香港上市的房地產開發(fā)公司，如需要對投資性房地產采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產進行評估，以獲得符合要求的公允價值。
目前我國也按照國際慣例建立了社會化的專業(yè)價值評估服務的機制和專業(yè)價值評估人員執(zhí)業(yè)的準入制度。合格的資產評估師掌握了房地產交易市場資料和扎實的價值評估理論知識。同時，行業(yè)管理部門開通了有關評估機構和評估師信用檔案的網上公示系統(tǒng)，已將評估機構和評估師置于社會公眾的監(jiān)督之下。因此，筆者認為，我國的上市公司和審計師也需要每年聘請獨立的資產評估師對投資性房地產進行評估，這樣在年報中披露的資產信息才能更真實和更可靠。
投資性房地產的價值評估與一般不動產的評估方法相同，主要有市場法、收益法和成本法三種基本評估途徑。
評估投資性房地產的市場法，應根據替代原理，選擇同一供需圈內功能相似且近期發(fā)生的交易實例，經過差別修正后，測算評估對象的價格。在具體操作中，評估人員一般應選擇三個以上的屬于同一供需圈、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經對案例的實地查勘，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素分別進行比較和修正，最后得出所評估投資性房地產于評估基準日的比準價格。
評估投資性房地產的收益法，基于預期原理，考慮房地產具有連續(xù)性、使用期較長以及其產生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得的特點，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)為評估基準日時點的價格。
評估投資性房地產的成本法應獲取重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的各項必要成本、應納稅金與正常開發(fā)利潤之和，再根據評估對象現(xiàn)狀進行差別修正，即扣除所存在的損耗與貶值，從而得到評估價格。
從理論上來說，只要在評估中參數取值得當，三種評估途徑求得的投資性房地產的評估結果應該是基本一致的。但在實際操作中，三種評估途徑求得的結果可能存在差異。此時，評估人員需要重新檢查各個評估途徑所采用的數據依據與方法是否存在問題。
筆者認為，市場法評估得出的投資性房地產公允價值較為直觀。我國的新會計準則已經規(guī)定,投資性房地產采用公允價值模式計量時，應當滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。這兩個條件即為價值評估中采用市場法的條件。因此，在評估確定投資性房地產的公允價值時，市場法可以作為首選的評估方法。至于收益法與成本法通常含有較多的假設，使用時更需要慎重。
當然，房地產市場可能會存在投機現(xiàn)象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲。對此，資產評估師應該清醒地認識到市場中的泡沫和風險。在評估中，資產評估師應該從包括房地產管理部門資料系統(tǒng)在內的各種渠道獲取真實成交案例的價格，仔細調查分析雙方發(fā)生交易的目的和價格影響因素；并可通過以房地產買者身份與掛牌出售者的價格談判，或通過以賣者與房地產中介的價格商洽，準確獲取市場交易信息。通過仔細調研，才能甄別房地產價格與真實價值之間的差異，對影響房地產成交價格的市場和個別因素作出準確判斷，從而把握市場發(fā)展的趨勢和動向。在評估報告中，資產評估師應對房地產市場的環(huán)境和發(fā)展趨勢作出解釋、說明和判斷，提請報告使用者密切關注市場的系統(tǒng)風險。
本文轉載自《中國資產評估》
發(fā)布人:admin 發(fā)布時間:2007-09-28 閱讀:4103
